전세 → 반전세로 바꿀 때, 전환 계산 어떻게 할까? (계산 공식 완전정리)

 

 최근 금리 상승과 보증금 부족 등 다양한 이유로 전세 계약을 반전세(보증금 + 월세)로 전환하려는 경우가 많아졌습니다. 하지만 집주인이 제시하는 월세가 적절한지, 과도한 건 아닌지 판단하기 어렵다는 분들이 많습니다.
이 글에서는 전세→반전세 전환 계산 공식과 사례, 그리고 실질적인 협상 팁까지 정리해드립니다.

 

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1. 반전세란 무엇인가요?

 ‘반전세’는 보증금은 있지만, 일부를 월세로 돌린 형태입니다. 예: 보증금 2억 → 보증금 1억 + 월세 50만 원
정확히 말하면 법적으로 '준전세'에 해당되며, 임대인과 임차인의 협의로 조정 가능한 계약 형태입니다.

 

2. 반전세 전환 계산 공식 (환산율 기준)

월세 전환 시 가장 많이 사용하는 공식은 다음과 같습니다.

1억 원 보증금 = 월세 약 27만 원 (2025년 기준 환산율 2.7% 기준)
→ 월세 환산 공식: 추가 보증금 차액 × 환산이율 ÷ 12 = 월세

 - 예시 계산

 전세금 2억 원 → 보증금 1억 + 월세로 전환 제안 시 ⇒ 보증금 차액: 1억 ⇒ 월세 = 1억 × 0.027 ÷ 12 = 약 22.5만 원

 그런데 집주인이 40만 원을 요구했다면? ⇒ 과도한 월세 요구에 해당하므로, 환산율 기준으로 협상 가능

3. 환산이율은 누가 정하나요?

2025년 현재, 국토부 고시는 연 2.7%의 환산율을 기준으로 권고하고 있으며, 대부분 중개인도 이 기준을 따릅니다.

• 2023년 이전: 4.0%
• 2025년: 2.7% (기준금리 반영)

☑️ 환산이율은 주택임대차보호법상 기준이므로, 임대인 협상 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

 

4. 반전세 전환 시 고려할 점

- 보증금이 낮아지면 전세보증금 반환 리스크 줄어듦 - 하지만 월세 부담이 생기므로 총 주거비를 다시 계산해야 함 - 보증보험 가입 가능 여부 체크 필요 (HUG 기준 보증금 변동 영향 有)

 

5. 반전세 전환 협상 팁

- 중개인에게 환산율 기준 근거 제시 - 주변 시세 월세 비교자료 확보 - ‘지금 시세보다 싸다’는 말에 휘둘리지 말기 - 계약서에 월세 전환 기준 및 환급 규정 명시 필요

 

6. 반전세 전환 계산기 활용

 복잡한 계산이 어렵다면, 국토부 전월세 전환 계산기 또는 다방/직방 전환 계산기를 활용하면 빠르게 비교할 수 있습니다.

 반전세는 단순히 ‘보증금 줄이고 월세 낸다’가 아닌, 전체 주거비용과 리스크를 재설계하는 과정입니다. 공식만 알면 협상도 유리해지고, 실질적인 주거비도 줄일 수 있습니다.

 

※ 본 글은 2025년 기준이며, 환산이율 및 관련 제도는 변경될 수 있습니다.